AUTORIZACIÓN JUDICIAL PARA ENAJENAR UN BIEN RAÍZ DE UN INCAPAZ

Introducción

Cuando el incapaz es dueño de bienes raíces, estos no pueden ser enajenados sin autorización judicial, por tanto, cuando existe necesidad de enajenarlos, el tutor o curador tendrá que gestionar la solicitud ante el respectivo juez con competencia en lo civil, a través de un procedimiento voluntario (no contencioso). Recordemos que el artículo 817 del Código de Procedimiento Civil (CPC), establece que son actos judiciales no contenciosos aquellos que según la ley requieren la intervención del juez y en que no se promueve contienda alguna entre partes.

Así entonces, si el incapaz es un adulto, previamente se tendrá que tramitar su declaración de interdicción por demencia.

Normativa

Cabe tener presente que, en virtud del artículo 415 del CC, el tutor o curador es obligado a llevar cuenta fiel, exacta y en cuanto fuere dable, documentada, de todos sus actos administrativos, día por día; a exhibirla luego que termine su administración; a restituir los bienes a quien por derecho corresponda; y a pagar el saldo que resulte en su contra.

Comprende esta obligación a todo tutor o curador, incluso el testamentario, sin embargo de que el testador le haya exonerado de rendir cuenta alguna, o le haya condonado anticipadamente el saldo; y aunque el pupilo no tenga otros bienes que los de la sucesión del testador, y aunque se le dejen bajo la condición precisa de no exigir la cuenta o el saldo. Semejante condición se mirará como no escrita.

Asimismo, el artículo 393 del Código Civil (CC), establece que no será lícito al tutor o curador, sin previo decreto judicial, enajenar los bienes raíces del pupilo, ni gravarlos con hipoteca, censo o servidumbre, ni enajenar o empeñar los muebles preciosos o que tengan valor de afección; ni podrá el juez autorizar esos actos, sino por causa de utilidad o necesidad manifiesta.

Por su parte, el artículo 394 del CC, establece que la venta de cualquiera parte de los bienes del pupilo enumerados precedentemente se hará en pública subasta.

En este contexto, cuando deba obtenerse autorización judicial para obligar como fiador a un incapaz, o para enajenar, gravar con hipoteca, censo o servidumbre, o para dar en arrendamiento sus bienes, el artículo 891 del CPC, establece que se deben expresar las causas o razones que exijan o legitimen estas medidas, acompañando los documentos necesarios u ofreciendo información sumaria para acreditarlas.

En todo caso se oirá el dictamen del respectivo defensor (de ausentes) antes de resolverse en definitiva.

Si se concede la autorización fijará el tribunal un plazo para que se haga uso de ella.

En caso de no fijar plazo alguno, se entenderá caducada la autorización en el término de seis meses.

Resumen

Para enajenar un bien raíz de un incapaz debemos saber lo siguiente:

– Debe existir causa de utilidad o necesidad manifiesta, por tanto, deben expresarse dichas causas o razones que exijan o legitimen la enajenación, acreditándolo con los documentos necesarios. Por ejemplo, todos los gastos en que se debe incurrir para el cuidado y mantención del interdicto, o cuando estos costos aumentan por grave enfermad del pupilo, etc.

– En la solicitud, se debe ofrecer información sumaria para acreditar las circunstancias esgrimidas. Esto no es otra cosa que la declaración de al menos dos testigos que den cuenta que la situación planteada es así. El trámite lo debe hacer un receptor judicial gestionado por el solicitante (representado por su abogado).

– También se debe solicitar al tribunal que se oiga el dictamen del respectivo defensor de ausentes. Este profesional lo designa el tribunal, y él contactará al solicitante para analizar la solicitud y posteriormente emitirá un informe que el juez tendrá en vista a la hora de dictar sentencia.

– Si el juez autoriza la enajenación, fijará un plazo para que se ejecute, pero de no fijar plazo alguno, se entenderá caducada la autorización en el término de seis meses. Habitualmente los tribunales fijan un plazo de seis meses, en otras ocasiones fijan un plazo de un año. Algunos tribunales establecen que este plazo se cuenta desde que la sentencia es notificada y otros, desde que la sentencia queda ejecutoriada.

– Si el juez autoriza la enajenación, se hará en pública subasta.

Pública subasta

Una vez que el tribunal dicta sentencia acogiendo la solicitud y, por tanto, autoriza la enajenación, se tendrá que preparar y presentar al tribunal las bases de remate para ejecutar la subasta pública, para su aprobación, debiendo acompañar en dicha propuesta, los certificados de Dominio Vigente e Hipotecas y Gravámenes del inmueble.

Una vez que las bases del remate son autorizadas por el tribunal, hay que tener presente lo establecido en el artículo 489 del CPC, dado que, el remate, con el señalamiento del día y hora en que debe tener lugar, se anunciará por medio de avisos publicados, a lo menos por cuatro veces en un diario de la comuna en que tenga su asiento el tribunal, o de la capital de la provincia o de la capital de la región, si en aquélla no lo hubiere. Los avisos podrán publicarse también en días inhábiles. El primero de los avisos deberá ser publicado con quince días de anticipación, como mínimo, sin descontar los inhábiles, a la fecha de la subasta.

Si los bienes están en otra comuna, el remate se anunciará también en ella o en la capital de la respectiva región, si fuere el caso, por el mismo tiempo y en la misma forma.

Los avisos serán redactados por el secretario y contendrán los datos necesarios para identificar los bienes que van a rematarse. En este punto, es importante contactar al secretario, a veces el mismo tribunal informa su correo electrónico, porque en la práctica, es la parte interesada la que redacta el extracto para que sea aprobado por el secretario, y este, lo certifica, acompañándolo en el expediente del procedimiento con su firma electrónica avanzada.

Publicaciones

Entonces, el certificado que contiene el extracto firmado por el secretario del tribunal es el que se publica por cuatro veces en el diario autorizado. En este punto es importante, al momento de haber propuesto las bases de remate, haber solicitado también autorización para publicar en un diario determinado, entendiendo que hoy existen varias opciones muy económicas de publicación (diarios online), de modo que el tribunal no ordene publicar en un diario tradicional (con elevados costos de publicación).

Una vez que se han realizado las publicaciones, se le pide al diario las certificaciones y se acompañan en el expediente para que el secretario certifique, a su vez, que se han efectuado.

Procedimiento pública subasta

Cabe tener presente que, el artículo 894 del CPC establece que para estos casos, sin perjuicio de las disposiciones de los artículos 494, 495, 496 y 497, que son plenamente aplicables; la escritura definitiva de compraventa será subscrita por el rematante y por el propietario de los bienes, o su representante legal si es incapaz.

Así entonces, el artículo 494 del CPC establece que todo postor, para tomar parte en el remate, deberá rendir caución suficiente, calificada por el tribunal, sin ulterior recurso, para responder de que se llevará a efecto la compra de los bienes rematados. La caución será equivalente al diez por ciento de la valoración de dichos bienes y subsistirá hasta que se otorgue la escritura definitiva de compraventa, o se deposite a la orden del tribunal el precio o parte de él que deba pagarse de contado.

Si no se consigna el precio del remate en la oportunidad fijada en las bases, las que el secretario hará saber en el momento de la licitación, o el subastador no suscribe la escritura definitiva de compraventa, el remate quedará sin efecto y se hará efectiva la caución. El valor de ésta, deducido el monto de los gastos del remate, se abonará en un cincuenta por ciento al crédito y el cincuenta por ciento restante quedará a beneficio de la Junta de Servicios Judiciales.

Se concederán sólo en el efecto devolutivo las apelaciones que interponga el subastador de los bienes embargados.

Por su parte, el artículo 495 del CPC, establece que el acta de remate de la clase de bienes a que se refiere el inciso 2° del artículo 1801 del Código Civil, se extenderá en el registro del secretario que intervenga en la subasta, y será firmada por el juez, el rematante y el secretario.

En caso que el remate se verifique en forma remota, el acta deberá ser firmada por el adjudicatario mediante firma electrónica avanzada o, en su defecto, mediante firma electrónica simple.

Esta acta valdrá como escritura pública, para el efecto del citado artículo del Código Civil; pero se extenderá sin perjuicio de otorgarse dentro de tercero día la escritura definitiva con inserción de los antecedentes necesarios y con los demás requisitos legales.

Los secretarios que no sean también notarios llevarán un registro de remates, en el cual asentarán las actas de que este artículo trata.

Asimismo, el artículo 496 del CPC, establece que en el acta de remate podrá el rematante indicar la persona para quien adquiere; pero mientras ésta no se presente aceptando lo obrado, subsistirá la responsabilidad del que ha hecho las posturas.

Subsistirá también la garantía constituida para tomar parte en la subasta, de conformidad al artículo 494.

Finalmente, el artículo 497, establece que para los efectos de la inscripción, no admitirá el conservador sino la escritura definitiva de compraventa.

Adjudicación

Si efectuada la subasta, mediante los llamados de rigor, se presenta algún postor ofertando al menos el mínimo consignado en las bases del remate, y finalmente se adjudica el inmueble, deberá consignar la suma fijada, deduciendo el monto consignado inicialmente por el postor como caución para participar en la subasta.

Una vez consignado el saldo señalado precedentemente, quien se adjudica el inmueble, a través de su representante, debe acompañar los comprobantes en el expediente, y solicitar al tribunal que se tenga pagado el precio y se ordene que se extienda la escritura pública de adjudicación. Cuando se dicte esa resolución, una vez que expiren los plazos para recurrirla, tendrá que pedir que se certifique que está ejecutoriada, para proceder con la señalada escritura y sus trámites posteriores de inscripción en el respectivo Conservador de Bienes Raíces.

Por su parte, el solicitante, podrá pedir a través de su representante que se gire el cheque en su favor por el monto adjudicado.

Subasta sin éxito

El artículo 893 del CPC, establece que si no se hacen posturas admisibles, podrán los interesados pedir que se señale otro día para la subasta, manteniendo el valor asignado a los bienes, o reduciéndolo, o modificando como se estime conveniente la forma o condiciones del pago.

Si para autorizar la venta ha debido oírse a alguno de los defensores públicos, se le oirá también para aprobar la reducción o modificación indicada.

Por su parte, el numeral segundo del artículo 499 del CPC, establece que si no se presentan postores en el día señalado, se podrá solicitar que se reduzca prudencialmente por el tribunal el avalúo aprobado. La reducción no podrá exceder de una tercera parte de este avalúo.

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